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年底房企花式促銷 放款時間長成常態

證券日報    2019年11月26日

距離2020年已不足兩個月,為了實現銷售回款年底入賬以及完成年度業績任務,房企通過促銷、增加渠道費點數的方式,爭搶客戶加速銷售。近期多家第三方的數據顯示,隨著年末到來,不少地區房地產市場出現了一定程度的升溫。

不過《證券日報》記者了解到,盡管房地產市場有暖意,但北京地區,目前不少銀行年底房貸額度卻“不給力”,“放款慢”是銀行普遍的情況。據記者了解,目前多家銀行放款時間由以往的45天延長到60天-180天不等。部分銀行房貸業務受額度影響已進入排隊等候辦理狀態,少數銀行分支行已經暫停新增房貸業務受理。

年底房企花式促銷?

“近期,為了搶占市場先機,房企紛紛推出各種促銷活動,總體來看,北京地區北五環外部分特價新房總房款比年初降了10%—15%。”近日,在記者的調研中,不少房產中介告訴記者。

據記者了解,年底促銷力度主要與項目和房企的需求有關,有的項目在順銷階段,一般折扣在9折—9.5折之間。而有的樓盤項目臨近清盤或者年底回款任務較大,其中部分特價房甚至給出7折以上的優惠。

例如,位于豐臺區南四環某一處樓盤,目前正推出現房精裝修,中介人員坦言,“該房源屬于特價房,原單價7.7萬元/平方米,現單價6.9萬元/平方米,而在2017年曾賣到單價9萬元/平方米,”店面人員表示,如果購買還會贈送產權倉庫1個,部分樓房還另外贈送車位一個,活動截至時間為12月底。

另一家中介公司的工作人員向《證券日報》記者推薦了幾個即將清盤的樓盤,以其中某一處樓盤為例,限時推出房屋面積為156平方米和191平方米的兩套特價房,原價1200萬以上,現一口價930萬元和950萬元,降幅較大,如此算來,最大優惠等于打了7.56折。該樓盤自然也成了銷售人員重點推薦的項目之一。

上述工作人員告訴記者,開發商出售樓盤的時候都會選擇和中介合作,由于中介接觸的客戶資源較多,可以快速銷售房源,成交房子越多開發商給予折扣優惠力度越大,也就是團購優惠。這些折扣優惠僅限于通過中介去購房才會有。其實,換句話說,“開發商將打廣告的費用以傭金點數的方式支付給中介機構。”

隨著年末到來,不少地產商對項目給予了較大力度的折扣,同時有商家再次祭出以活動聚人氣、以人氣提銷售的方法。包括認購獎、現場抽獎、看房有禮等促銷活動。另外,在付款方式上開發商開啟了形式多樣的促銷。部分開發商為了快速的回籠資金,客戶付款周期越短,則談價空間越大。

根據北京市住建委存量房網簽平臺統計數據顯示,11月21日北京存量房網上簽約695套,本月(11月1日—11月21日)累計存量房網上簽約9391套,較上月同期環比上漲72.2%。

國都證券研究報告指出,房企陸續發布10月份銷售業績。從數據上看,房企通過各種營銷手段,實現了銷售的大幅增長,全年業績的完成情況也相對不錯。對于大部分房企來說,緊抓銷售和回款成為主要任務,這也是企業紛紛進行打折促銷的主因。

放款時間長成常態

不過,盡管地產市場有暖意,但是銀行貸款不太給力。“額度緊張,放款慢”是眼下銀行的普遍情況。據記者了解,目前各大銀行均面臨額度不充裕問題,放款時間由以往的45天延長到60天-180天不等,部分銀行房貸業務受額度影響已進入排隊等候辦理狀態,少數銀行分支行暫停新增房貸業務受理。

11月20日,央行發布貸款市場報價利率(LPR)第四次報價:1年期LPR報價為4.15%,此前為4.2%,5年期LPR報價為4.8%,此前為4.85%。兩者較之前均出現下降。從記者了解的情況來看,目前多數銀行的房貸款利率相差不大,對于申請貸款的客戶,他們更看重的是放款時間。

《證券日報》記者分別走訪和致電咨詢了某國有大行位于北京市海淀區和朝陽區的兩家網點。其中,朝陽區某網點的工作人員明確表示:“今年沒有額度,即使現在已經批貸完成過戶,年內也不可能放款了。”該行海淀區某網點的工作人員則表示:“目前額度緊張需要排隊,過戶后大概3個月左右放款。”

在另一家股份制銀行,工作人員則表示,下半年以來很少批按揭貸款了,沒有額度,新的額度要等分行通知,建議咨詢其他銀行。

不過,并不是所有的銀行都沒有額度,在《證券日報》記者走訪咨詢的銀行中,有幾家銀行表示額度充足,可以申請,一般兩周內批貸,過戶后做完抵押登記就可以放款。

針對放貸慢的問題,多位房屋中介人員透露確實存在這種情況。年底銀行額度緊、放款時間長已成為樓市常態。具體放款時間主要取決于銀行單子積壓的數量,順利的話也要兩到三個月。“一方面是因為年底銀行額度緊張;另一方面是因為銀行結算日臨近,一些放款業務也會暫停。”同時,上述房貸人是還表示:“等到元旦以后,隨著新一年的貸款配額釋放,貸款額度壓力將得到一定程度緩解。”

某大型房產中介的經紀人告訴本報記者:“對于‘賣一買一’連環單的客戶,我們也會申請特殊報備優先放款。”他還補充道,有的銀行就算有額度,一般到年底也不會放款,主要因為年底銀行的資金需求量較大以及沒有業績目標。

一位近期準備購房的王先生告訴記者:“我們看房的時間也比較長,近期我們也接到很多中介的推銷電話,并且被告知現在房企推出了很多特價房源并且需要限時搶購,單套最高優惠超百萬元。對于我們來講,更關心的是價格,近期可能會采用按揭貸款出手購買。”

業內人士認為,在銷售承壓、項目總體去化率下降的背景下,四季度房企也將加大營銷力度。12月份樓市將會呈現一個平穩的態勢,各房企為完成年度任務指標可能會以價換量,在價格上,將出現下降的趨勢;在銷售量上會出現一個小的高潮。

展望2019年四季度,中指研究院認為,房地產行業管理政策仍將立足“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”進行構建。其中,今年以來調控過程中的金融政策將貫穿始終,并且在四季度仍然會繼續堅持,金融監管政策基調仍從嚴從穩并逐步由中央下沉到地方。

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